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房地产经纪人需要掌握的房地产知识和专用术语

作者:小编 2022-05-28 08:37:09 来源:


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一、土地使用权取得方式和主要区别

在我国,国有建设用地使用权取得方式分为出让划拨和租赁三种方式

1、土地出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用者向国家支付土地使用权出让金。目前一般商品房用地、工业用地、商业用地都是经过土地出让取得。

2、土地划拨指土地使用者经县级以上人民政府批准,在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。它属于行政行为,而非民事行为。在划拨时,一般不设定土地使用权的期限,但设定了一定的限定条件,不得转让、出租和抵押,地块上建造的房屋不得市场交易。土地划拨一般为公共事业用地,目前有部分动迁安置房也采用土地划拨。

3、土地租赁:指国家将国有土地使用权在一定年限内租赁给土地使用者,土地使用者向国家支付土地使用权金。土地租赁方式目前一般只用于临时、小规模建筑项目,长期、大型的建筑项目都采用出让或者划拨。

4、土地出让划拨和租赁的主要区别:土地出让地块建设的物业可以使用、租赁、抵押、担保、市场交易,划拨和租赁方式取得的地块建设的物业只可以使用、租赁,但不可以抵押、担保、市场交易。如果有政策允许交易的,那必须要补交土地出让金。

二、土地性质分类和使用年限

我们房屋产权证登记的房屋使用性质和使用年限就是土地的使用性质和使用年限。

1、住宅用地:用于建设一般商品房的地块,使用年限为70年

2、商业用地用于建设商业、办公酒店等,使用年限为40年

3、工业用地:用于建设工业厂房、仓库等,使用期限50年。

4、综合用地同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地,使用年限50年

5、其他用地:用于其他建设类型的用地,使用年限50年

、建筑结构类型专业术语

建筑物以其结构类型的不同,可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。

1、砖木结构用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑,砖木结构类似于第一代建筑,我们古代建筑、庙宇等都是这种结构,现代在一部分农村也有这样的民用建筑。这种结构建造简单,材料容易准备,费用较低。

2、砖混结构用砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑。砖混结构类似于第二代建筑,老式4层左右的普通住宅楼以及目前大部分的农民住宅都是这种类型。砖混结构一般没有电梯,虽然得房率高,对于老年人不太方便。

3、钢筋混凝土结构即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构这就是标准的第三代建筑。钢筋混凝土结构框架结构、框架—剪力墙结构等目前大部分的建筑包括高层住宅、大型公共建筑、工业建筑等都采用此类结构

4、钢结构主要承重构件全部采用钢材制作,它自重轻,能建超高摩天大楼;又能制成大跨度、高净高的空间,特别适合大型公共建筑。但钢结构建筑价格昂贵,装配施工组织要求高,一般只在高档写字楼宾馆采用,或在工业建筑上采用。

、房屋建筑术语

1、建筑面积:建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。房屋产权证中登记的面积就是建筑面积。

2、使用面积:使用面积指各层平面中直接供用户生活使用的净面积之和。计算使用面积,可以比较直观地反应建筑物面积的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。

3、公摊面积:公用面积是指楼内为人员出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

4、建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

5、绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

6、建筑密度:指在居民区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。

7、得房率:使用面积和建筑面积的比为得房率,一般11层以下的高层得房率80%左右,11层以上的高层得房率78%左右。

8、开间:指的是一间房的宽度,一间房一面墙到另一面墙之间的距离。

9、进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。

10、层高它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

11、净高:指层高减去楼板厚度的净剩值。

12、标准层:指平面布置相同的住宅楼层。

13、阳台:供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

14、平台:供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

15、走廊:指住宅套外使用的水平交通空间。

16、地下室:房屋地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

17、半地下室:指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。

18、玄关:登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。

19、隔断:指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

20、女儿墙建筑物顶面四周高度为一米左右的墙。

21、单元式住宅指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

22、跃层式住宅指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋

23、复式住宅是在一层楼中增建一个夹层,采用楼梯连接,从而形成上下两层的一种经济型房屋。

五、五证两书

根据我国有关法律的规定,房屋上市销售必须持有“五证两书”

1、五证是指:《预(销)售许可证》、《国有⼟地使⽤证》、《建设⼯程规划许可证》、《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程施⼯许可证》

2、两书是指:《房屋质量说明书》和《房屋使⽤说明书》。

 


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